Acum un an ne întrebam cu toții cu ce vom rămâne după schema Nordis și dacă, în final, se va adopta o reglementare capabilă să oprească fenomene precum Nordis. Am scris atunci, într-un articol publicat pe blogul nostru (vezi aici) , despre importanța protecției juridice a cumpărătorului, sub forma asistenței juridice prin avocat, încă de la momentul semnării unei promisiuni de vânzare-cumpărare.
Astăzi, la un an distanță, avem în față o nouă lege – Legea nr.207/2025 intitulată ”Legea Nordis”, promulgată de Președintele României prin Decretul nr. 1119/2025. Iar schimbările sunt importante.
Mai jos se găsește o sinteză a noilor modificări (Partea I), precum și prezentarea dispozițiilor tranzitorii care se vor aplica temporar, până la intrarea completă în vigoare a noilor reguli (Partea a II-a).
PARTEA I – MODIFICĂRI ADUSE DE LEGEA NORDIS
1. Legea Nordis – noi reguli pentru semnarea promisiunilor în cazul apartamentelor viitoare
Legea Nordis modifică fundamental regulile privind încheierea promisiunilor de vânzare pentru apartamente viitoare (unități individuale din condominii viitoare sau locuințe individuale aflate în stadiu de proiect).
Noile reguli stabilesc că promisiunile de vânzare-cumpărare pentru apartamente viitoare pot fi încheiate numai în formă autentică notarială, cu notarea obligatorie în cartea funciară și numai după îndeplinirea unor condiții prealabile esențiale, respectiv:
- notarea autorizației de construire în cartea funciară;
- realizarea operațiunii de preapartamentare, în cazul proiectelor de tip condominiu;
- deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare.
Prin urmare, odată cu Legea Nordis, nu se vor mai putea încheia promisiuni sub semnătură privată pentru imobile aflate în stadiul de proiect. Această modificare oferă cumpărătorului o garanție că drepturile sale sunt opozabile și că unitatea viitoare are o existență juridică clară. Notarea obligatorie în Cartea Funciară are rolul de a împiedica dezvoltatorul să promită aceeași unitate, în cascadă, mai multor persoane, cum s-a întâmplat în cazul Nordis.
2. Rezervarea locuinței – posibilă pentru maxim 60 de zile
Rezervarea unui apartament viitor va fi posibilă doar în anumite limite:
- perioada maximă de rezervare este de 60 de zile;
- suma plătită la rezervare nu poate depăși 5% din prețul de vânzare (suma se scade ulterior din prețul total), sub sancţiunea nulităţii absolute a convenţiei de rezervare;
- dacă dezvoltatorul nu încheie promisiunea sau contractul în termenul de valabilitate a rezervării de 60 de zile, din culpa sa exclusivă, trebuie să restituie integral banii în cel mult 30 de zile.
3. Noi reguli de gestionare a avansurilor plătite de cumpărători
Banii plătiți ca avans într-o promisiune de vânzare nu pot intra în „fondul comun” al dezvoltatorului. Legea Nordis obligă la:
- deschiderea unui cont bancar distinct, dedicat strict proiectului respectiv;
- utilizarea banilor doar pentru construcția proiectului, plățile putând fi efectuate numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier;
- limite pentru cheltuirea avansurilor:
- max. 25% din preț pentru partea de rezistență;
- max. 20% din preț pentru instalații dar numai ulterior finalizării părții de rezistență.
Dacă dezvoltatorul folosește avansurile în alte scopuri decât cele permise de lege, este pasibil de o amendă semnificativă, de 1% din cifra de afaceri a anului anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.
PARTEA II – Reguli tranzitorii
Până la intrarea în vigoare a reglementărilor privind operațiunile de preapartamentare, legea stabilește câteva reguli tranzitorii ce se aplică dezvoltatorilor imobiliari și notarilor publici. Acestea au rolul de a asigura o trecere coerentă între sistemul vechi și cel nou de evidență cadastrală.
Și în etapa tranzitorie se vor aplica aceleași reguli privind forma autentică notarială a promisiunii, notarea obligatorie a promisiunii și a autorizației de construire în cartea funciară.
Doar că, până la aplicarea noilor articole privind preapartamentarea, autorizația de construire trebuie notată în Cartea Funciară separat, pentru fiecare unitate individuală viitoare menționată în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia.
Pentru încheierea promisiunilor notarul public trebuie să obțină în prealabil extrasul de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare. Acest extras se eliberează din cartea funciară a terenului și cuprinde atât mențiunile corespunzătoare poziției la care s-a notat autorizația respectivă, cât și înscrierile care privesc această notare.
În cartea funciară se va menționa faptul că unitatea individuală este un bun viitor în curs de edificare.
Notarea în cartea funciară a promisiunii având ca obiect un bun viitor – unitate individuală – nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Modificările aduse de Legea Nordis reprezintă, fără îndoială, un pas înainte pentru protecția promitenților cumpărători în cadrul promisiunilor care au ca obiect apartamente viitoare. Totuși, chiar și cu aceste reglementări, recomandăm ca orice promitent cumpărător să solicite asistență juridică de specialitate înainte de semnarea promisiunii de vânzare. O verificare atentă a documentației, a drepturilor și obligațiilor poate preveni riscuri semnificative și poate transforma experiența de achiziție a unui apartament viitor într-un proces sigur și transparent.
***
Prezentul articol nu constituie consultanta juridica în sensul Legii 51/1995 pentru organizarea şi exercitarea profesiei de avocat. Pentru o consultanta juridica privind achiziția unui imobil, vă rugam sa ne scrieți la office@law-partners.ro și vă va răspunde un avocat specializat in contracte si tranzactii imobiliare.