Plafonarea avansului sub imperiul Legii Nordis: mit sau realitate?
În spațiul public s-a conturat ideea că, odată cu intrarea în vigoare a Legii Nordis, avansurile pe care dezvoltatorii imobiliari le pot solicita în promisiunile de vânzare-cumpărare a unor apartamente viitoare (construcții aflate în stadiul de proiect) sunt plafonate (25% și 20% în funcție de stadiul construcției).
Doar că… lucrurile nu sunt chiar atât de clare. Forma finală a Legii, în varianta adoptată de Camera Deputaților și trimisă spre promulgare Președintelui României, lasă loc unor interpretări semnificative.
Este plafonat avansul sau este doar limitată utilizarea lui de către dezvoltator?
Din analiza noastră, modul de redactare a textului legal permite concluzia că nu se plafonează avansurile propriu-zise, ci doar modul în care dezvoltatorul poate utiliza sumele încasate cu titlu de avans.
Într-adevăr, forma adoptată de Senat (vezi aici) era mult mai clară întrucât prevedea explicit plafonarea avansului. Potrivit acestei versiuni:
”(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzarecumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, în orice monedă şi pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare. Procentul maxim din prețul total pe care dezvoltatorul îl poate solicita ca avans este limitat în funcție de stadiul construcției după cum urmează: 15% la încheierea promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzarecumpărare, 25% la finalizarea structurii de rezistență, 25% la finalizarea lucrărilor de instalații.”
În schimb, în forma finală – adoptată de Camera Deputaților și trimisă spre promulgare Președintelui României (vezi aici), poate fi interpretată în sensul că limitarea vizează exclusiv modul în care dezvoltatorul poate utiliza avansul, fără a institui și un plafon al acestuia:
”(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.”
Cu alte cuvinte, textul pare mai degrabă să indice limite pentru utilizarea sumelor cu titlu de avans, nu pentru stabilirea lor.
De ce contează această distincție?
În teorie, s-ar putea susține că nu are relevanță dacă avansul poate fi perceput peste plafon atâta timp cât dezvoltatorul oricum nu poate cheltui decât procentele prevăzute de lege. În practică însă, diferența este enormă.
Dacă interpretăm norma în sensul că doar cheltuirea avansului este plafonată, atunci dezvoltatorii ar putea solicita, la semnarea promisiunii, avansuri foarte mari — chiar 60%, 70% sau 80% iar notarul public ar fi obligat să autentifice promisiunea, în lipsa unui text legal care să interzică explicit acest lucru.
Pentru dezvoltatorii onesti, aceste sume ar rămâne în contul distinct și ar fi deblocate treptat, conform legii.
Însă legea Nordis nu a fost creată pentru cei corecți, ci pentru a preveni comportamentele abuzive. Or, într-o interpretare care permite avansuri uriase, cumpărătorul ajunge să depindă exclusiv de buna-credință a dezvoltatorului pentru a nu folosi banii contrar legii.
Nu considerăm că acesta a fost scopul avut în vedere de legiuitor. Scopul firesc al reglementării ar trebui să fie acela ca dezvoltatorul să nu poată solicita sau încasa avansuri peste un anumit prag.
În absența unui plafon clar, dezvoltatorii lipsiți de onestitate ar putea continua practici similare celor semnalate în trecut: perceperea de avansuri mari și deturnarea ulterioară a sumelor respective — adică exact problemele pe care Legea Nordis și-a propus să le rezolve.
Concluzie
Din punctul nostru de vedere, forma finală a Legii nu este suficient de precisă pentru a oferi protecția așteptată cumpărătorilor. O clarificare legislativă — fie prin norme metodologice, fie printr-o modificare ulterioară — ar fi esențială pentru a elimina orice ambiguitate și a stabili clar că plafoanele instituite de lege se aplică avansurilor și nu doar modalității de utilizare a avansurilor.
Până atunci, recomandăm prudență maximă la semnarea promisiunilor și o analiză juridică individuală, mai ales în proiectele aflate în stadii incipiente.
***
Prezentul articol nu constituie consultanta juridica în sensul Legii 51/1995 pentru organizarea şi exercitarea profesiei de avocat. Pentru o consultanta juridica privind achiziția unui imobil, vă rugam sa ne scrieți la office@law-partners.ro și vă va răspunde un avocat specializat in contracte si tranzactii imobiliare.
Av. Slageana BRANCOV | BRANCOV HENRICH S.C.A.
