Participarea minorilor în tranzacții imobiliare este reglementată strict de Codul civil, întrucât aceștia beneficiază de o protecție juridică extinsă. Fie că este vorba despre vânzarea unui imobil aflat în proprietatea unui minor, despre cumpărarea unei locuințe în numele acestuia sau despre dobândirea unui bun prin moștenire sau donație, legislația impune condiții clare pentru validitatea actelor juridice.
Prezentul articol oferă o expunere clară a situațiilor în care se impune intervenția instanței de tutelă și a pașilor necesari în cazul unei vânzări de imobil aparținând unui minor sau al dobândirii unui astfel de bun.
→ Cine îi reprezintă pe minori în perfectarea actelor juridice?
Minorul sub 14 ani este reprezentat exclusiv de părinți (sau de un tutore, dacă este cazul).
Minorul care a împlinit vârsta de 14 ani încheie actele juridice cu încuviințarea scrisă a tutorelui sau, după caz, a curatorului.
Conform art. 144 și urm. din Codul civil, orice act de dispoziție privind bunurile minorului (vânzare, cumpărare, donație etc.) necesită autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, iar în anumite situații chiar și actele de administrare pot necesita această autorizare, mai ales dacă afectează substanțial patrimoniul minorului.
Important de reținut este că instanţa de tutelă acordă tutorelui autorizarea numai dacă actul răspunde unei nevoi sau prezintă un folos neîndoielnic pentru minor.
! Sancţiunea actelor încheiate de tutore cu încălcarea interdicţiilor sau fără autorizarea instanţei de tutelă, după caz, este nulitatea relativă, având în vedere interesul particular ocrotit prin normele imperative încălcate. Acţiunea în anulare poate fi exercitată de tutore, de consiliul de familie sau de oricare membru al acestuia, precum şi de către procuror, din oficiu sau la sesizarea instanţei de tutelă.
1. Vânzarea unui bun imobil aparținând minorului
Una dintre cele mai frecvente întrebări primite în practică este: „Se poate realiza o vânzare a unui imobil în numele unui minor?” Răspunsul este afirmativ, dar cu respectarea unor condiții legale stricte.
Contractul de vânzare cumpărare va fi semnat în fața notarului public de către reprezentantul legal al minorului (părinți sau tutore) însă doar după autorizarea prealabilă a instanței de tutelă conform art. 144 Cod civil.
În fața instanței de tutelă trebuie să se facă dovada că tranzacția este în interesul superior al minorului. Instanţa de tutelă poate indica tutorelui modul în care se întrebuințează sumele de bani obținute.
Procedura în fața instanței de tutelă este una uzuală, respectiv se va depune cererea la judecătoria de la domiciliul minorului, cerere la care se vor anexa documentele de proprietate, evaluarea imobilului, proiectului contractului vânzare – cumpărare, precum și dovezii deschiderii unui cont bancar pe numele minorului pentru depunerea prețului. După obținerea încheierii judecătorești de autorizare, notarul public poate autentifica contractul de vânzare imobil minor.
📌 Instanța de tutelă poate să respingă cererea de autorizare a vânzării bunului imobil dacă prețul este nejustificat sau dacă lipsesc garanții privind protejarea fondurilor.
-
Cumpărarea unui imobil în numele unui minor
Minorii pot deveni proprietari prin acte între vii, însă nu pot încheia ei înșiși contractul. Contractul de vânzare – cumpărare va fi încheiat prin reprezentant legal.
Dacă achiziția implică sume importante sau obligații viitoare, este necesară autorizarea instanței de tutelă.
Bunul achiziționat va fi înregistrat în cartea funciară pe numele minorului, cu mențiunea calității de proprietar.
-
Moștenirea unui imobil de către un minor
Un minor poate dobândi un bun imobil prin succesiune legală sau testamentară, însă acceptarea moștenirii se va autoriza de către instanța de tutelă, conform Deciziei nr. 58/2024 pronunțată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin care s-a admis sesizarea pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile, şi, în consecinţă, s- a stabilit că, în interpretarea dispoziţiilor art. 144 din Codul civil, acceptarea expresă a moştenirii de către un minor lipsit de capacitate de exercițiu reprezintă un act de dispoziție şi necesită încuviințarea instanței de tutelă.
Minorul peste 14 ani are capacitate de exercițiu restrânsă și poate participa la încheierea actului, însă acționează sub supravegherea și cu acordul reprezentantului său legal. În acest caz dacă moștenirea este simplă, părinții / tutorele pot accepta moștenirea în numele minorului, fără autorizare, doar dacă nu implică datorii sau sarcini.
Dacă masa succesorală cuprinde obligații de plată, litigii sau alte riscuri → este obligatorie autorizarea instanței de tutelă pentru acceptarea moștenirii.
Se recomandă acceptarea sub beneficiu de inventar, pentru a limita răspunderea minorului la valoarea bunurilor dobândite.
-
Dobândirea unui imobil prin donație
Minorul poate primi un bun imobil prin donație, însă regimul juridic diferă în funcție de condițiile actului, respectiv dacă donația este cu sau fără sarcini.
Dacă donația este pură și simplă (fără sarcini) → în general nu este nevoie de autorizarea instanței; actul se semnează de reprezentantul legal (părinte / tutore) , iar notarul îl înscrie în cartea funciară pe numele minorului.
Însă dacă donația este cu sarcini (ex. obligația de întreținere a donatorului, preluarea unor cheltuieli) → este necesară autorizarea instanței de tutelă.
📌 Rolul instanței este de a verifica dacă acceptarea donației este avantajoasă pentru minor și dacă eventualele obligații nu îi prejudiciază patrimoniul.
Concluzie
Orice tranzacție imobiliară în care este implicat un minor trebuie tratată cu maximă responsabilitate juridică. Legislația română consacră un regim de protecție extinsă pentru minorii implicați în raporturi juridice cu privire la bunuri imobile.
În toate ipotezele analizate – vânzare, achiziție, moștenire sau chiar donație – actele juridice nu pot fi încheiate valabil fără intervenția reprezentantului legal și, în majoritatea cazurilor, autorizarea instanței de tutelă care va decide întotdeauna în funcție de interesul superior al minorului.
Respectarea acestor cerințe nu este o simplă formalitate, ci o garanție juridică a interesului superior al minorului și a legalității actelor în care acesta este implicat.
📌 Pentru redactarea corectă a cererilor către instanța de tutelă, încheierea contractelor în numele minorului sau gestionarea unei proceduri succesorale, se recomandă consultarea unui avocat specializat în drept civil.
Prezentul articol nu constituie consultanță juridică în sensul Legii 51/1995 pentru organizarea şi exercitarea profesiei de avocat.